Фабрика-кухня: опросник для выбора объекта

Данный формат в настоящее время активно входит на рынок, поэтому выкладываю краткий опросник для выбора участка и здания под реконструкцию. Это может помочь в первичной оценке объекта.

К сожалению, на рынке очень мало зданий подходят под размещение производства и очень важно проверить состоятельность объекта перед заключением договора на аренду.

Впоследствии в процессе проектирования могут выяснится технические проблемы, которые нельзя будет исправить. Эти проблемы приведут к постоянной недополученной прибыли, а в критических случаях может сложиться ситуация, когда станет невозможна эксплуатация объекта либо стоимость неотделимых улучшений превысит ожидаемые объемы.

Особенно важно обеспечить переход в новый индустриальный формат с применением высокоэффективного технологического оборудования, дающего необходимую мощность, скорость производства и гарантированный уровень качества.

Кто помнит классику?:

— А как у вас с такими… с кабачками в азиатском роде, знаете, с тимпанами и флейтами? — нетерпеливо спросил великий комбинатор.
— Изжили, — равнодушно ответил юношa, — давно уже надо было истребить эту заразу, рассадник эпидемий. Весною как раз последний вертеп придушили. Назывался «Под луной».
— Придушили? — ахнул Корейко.
— Честное слово! Но зато открытa фабрика-кухня. Европейский стол. Тарелки моются и сушатся при помощи электричества. Кривая желудочных заболеваний резко пошлa вниз.
— Что делается! — воскликнул великий комбинатор, закрывая лицо руками.
И. Ильф и Е. Петров «Золотой телёнок» (1931)

Экспресс-опросник для выбора объекта под фабрику кухню:

 Участок:

  • Градостроительное регулирование и санитарно-защитные зоны. Санитарно-защитные зоны до близлежащего здания с постоянным проживанием людей должны быть не менее 50м. Необходимо убедиться в отсутствии рядом вредных предприятий: птицефабрик, скотомогильников, емкостей с дизельным топливом, ГСМ и т.д. с СЗЗ от 50 до 1000м. Необходимо проверить информацию по существующим санитарно-защитным зонам из Проекта планировки и застройки данного района. Обычно она размещена на официальных городских сайтах
  • Выгодные транспортный потоки, проверить автомобильные пробки
  • Удобные подъезды и стоянки, стоянки для рефсекций
  • Близость целевых точек доставки заказов
  • Близость жилых районов для найма персонала

Здание и инженерные сети:

  • Проверить назначение здания и помещений согласно паспорта БТИ. Предпочтительно – пищевое производство
  • Запросить исходные документы: паспорт БТИ, проект здания по всем разделам, Договора на все инженерные подключения. Если нет, хотя бы сведения о выделенных мощностях, водопотреблении, объемах стоков)
  • Убедиться, что площади объекта прямоугольной формы, сетка колонн не чаще 6м, а лучше 9-12. Расположение на 1 этаже предпочтительно. Пусть у вас при поиске помещения станет девизом, что может быть любой этаж, но главное, чтобы он был… первым. И если, к сожалению, это не первый этаж, то обеспечить наличие достаточного количества собственных подъемников и технологических лестниц для единоличного пользования.
  • Следует озаботиться пожарной безопасностью, проверить эвакуацию, отсеки, огнестойкость перегородок, дверей (данные из проекта или из паспорта пожарной безопасности здания). Наличие эвакуационных выходов обязательно.
  • Проверить доступность погрузочно-разгрузочных операций, наличие доков загрузки-выгрузки в достаточном количестве, что обеспечит отсутствие очереди на разгрузку.
  • Уточнить наличие места под камеру отходов и под стоянку мусоровоза для вывоза пресскомпактора.
  • Обеспечить возможность размещения баллонов ГВС у наружной стены.
  • Несущая способность конструкций пола должна быть не ниже 800-1000 кг/м2. Хорошо бы проверить возможность выполнять проемы в перегородках при необходимости. Важно наличие согласованного раздела КР (если здание новое) или отчета о несущей способности конструкций перекрытий, покрытий, фундаментов и т.д.
  • Проверьте достаточность высот для прокладки коммуникаций. Высота помещений должна начинаться от 4м в производственной части. Высота помещений желательна от 6 м — в помещениях складов и загрузочных. И еще проверяем высоту дверных проемов для проезда погрузочной техники.
  • Ширина коридоров должна обеспечивать разъезд двух тележек (мин 1.5м) или 2-х палет (мин 1.8м) в зависимости от зоны.
  • Просторные цеха с окнами для обеспечения естественного освещения приветствуются.
  • Уточнить возможность размещения санпропускников и бытовок с отдельным входом, но в непосредственной близости от производства, чтобы обеспечить зону «чистой» санитарной одежды и обуви.
  • Проверить возможность установки наружных вентиляционных блоков, места прохода будущих шахт и воздуховодов, необходимость установки клапанов и шахт дымоудаления в вышележащих помещениях, если длина коридоров потребует дымоудаление.
  • Проверить возможность устройства производственной канализации, или наличие действующей, уклоны, над какими помещениями пройдет (не над помещениями с оборотом продуктов). Уточнить состояние внутриплощадочной канализации (Степень изношенности, рабочее состояние). Жироуловители — важный вопрос (где установить?)
  • Водоснабжение — проверить необходимость устройства водоподготовки (ГОСТ), запросить справку о составе и качестве воды. Выяснить местоположение узла ввода. Уточнить состояние водопроводной сети (Степень изношенности, необходимость в ремонте, рабочее состояние)?
  • Уточнить наличие централизованного горячего водоснабжения и теплоснабжения. Наличие газоснабжения — прекрасная возможность экономии.
  • Проверить наличие мест для монтажа воздушных завес около ворот. Уточнить местоположение индивидуального теплового пункта.
  • Проверить возможность прокладки систем вентиляции и кондиционирования. Сразу следует определить возможные места для чиллеров.
  • Электроснабжение – уточнить выделенную мощность, возможность использования резервов, доступную категория электроснабжения, степень износа кабелей, оборудования, возможные места прокладки. Выяснить местоположение ТП, ГРЩ.
  • Холодоснабжение — определить места установки наружных агрегатов, машинного отделения, места прокладки фреоновых трубопроводов и электро-кабелей, возможность устройства приямков под низкотемпературными камерами. Необходимо исключить возникновение мостиков холода между низкотемпературными камерами и конструкциями здания. Подробнее о внедрении системы промышленного холода на объекте читайте в специальной статье.
  • Позаботиться об отсутствии выступающих в большом количестве элементов конструкции, связей, шахт, мешающих установке оборудования. Сложная конфигурация здания не позволит на 100% использовать полезную площадь

Типичные ошибки при выборе объекта к размещению:

  • Не оптимальный подбор участка под застройку или здания под реконструкцию без учета названных в докладе технических и технологических особенностей. Необходим тщательный анализ рисков, вычисление и максимальное устранение точек возникновения недополученной прибыли
  • Отсутствие технического задания на выбор объекта и на проектирование. Кулинарные производства являются интегральной частью системы поставок компании. Мощность, расположение и функции производства необходимо определять Техническим заданием в рамках общего масштаба и формулы системы поставок. Многие дорогостоящие ошибки в проектах происходят из неадекватного формулирования роли и функций, которые объект должен выполнять
  • При оценке потребностей, ошибкой было бы настаивать на здании, которое было бы специально подогнано, чтобы в точности соответствовать текущим потребностям по площадям. Предпочтения покупателей, профили поставок и объемы товарных запасов постоянно меняются, и за 3-5 лет изменения могут стать существенными. Необходимо учесть эффект, который могут оказать новые технологии. Необходимо предусмотреть зазор для применения более новых методов, которые может и невозможно осуществить непосредственно сейчас, но они могут получить значительный потенциал по мере совершенствования технологии
  • Не предусмотрена возможность расширения или перекомпоновки частей здания под будущее развитие пищевого производства.

Данная тема с моим участием была более полно раскрыта на семинаре, проведенном компанией «FoodFactorySystems» и ее директором Ириной Карякиной на площадке компании «ApachLab».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Пролистать наверх